Kinerja emiten-emiten properti diproyeksikan akan tetap positif hingga akhir tahun ini. Hal itu didukung sejumlah sentimen positif seperti langkah The Fed yang diproyeksikan akan kembali menurunkan suku bunga di akhir 2024. Serta keluarnya kebijakan pemerintah yang melanjutkan insentif pembebasan pajak.
The Fed telah menurunkan suku bunga acuan sebesar 50 basis points (bps) menjadi 4,75-5,0% pada September lalu. Sejalan dengan itu, Bank Indonesia (BI) pun turut menurunkan suku bunga acuan (BI Rate) menjadi 6% pada Rapat Dewan Gubernur (RDG) pada bulan yang sama.
Sebelumnya, sejumlah sentimen positif lain di industri properti yang menjadi angin segar adalah pajak pertambahan nilai di tanggung pemerintah (PPNDTP) 100% yang diberlakukan hingga Desember 2024. Pemerintah bahkan sudah memberi sinyal memperpanjang pemberlakuan PPNDTP hingga tahun depan.
Kabar baik lain, pemerintahan Presiden Prabowo Subianto akan memberikan relaksasi pajak, diantaranya rencana menghapus pajak pertambahan nilai (PPN) sebesar 11% dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) sebesar 5%. Penghapusan pajak properti sebesar hingga 16% itu akan dilakukan selama 1-3 tahun. Rencana ini sejalan dengan pencanangan pembangunan tiga juta rumah per tahun. Program ini juga diharapkan dapat memberikan dampak positif pada permintaan KPR subsidi.
Analis RHB Sekuritas, Mutiara Nita melihat rencana pemerintah untuk memberikan insentif pajak properti akan berdampak positif bagi permintaan dan penjualan properti terutama rumah guna menuntaskan angka backlog perumahan yang besar, sekitar 12,7 juta unit.
“Ke depan, kami perkirakan pre-sales akan kembali normal di semester II-2024. Namun kami lebih menyukai pengembang dengan pendapatan berulang ( recurring income ) seiring meningkatnya permintaan aktivitas rekreasi,” jelas Mutiara dalam riset terbarunya.
Dia optimistis sektor properti akan lebih baik kondisinya, karena pemerintah menunjukkan fokus utama pada industri ini, terutama untuk mengatasi backlog perumahan yang mencapai 12,7 juta unit, dimana 93% diantaranya berada di segmen berpenghasilan rendah. RHB menilai, pemotongan tambahan dari BPHTB juga diharapkan dapat mendukung pasar sekunder.
“Tahun ini, kami perkirakan pre-sales akan normal jelang akhir tahun, karena pertama inventaris terkait PPN menjadi salah satu pendorong pre-sales di semester I-2024, dan kedua orang cenderung menunggu regulasi baru dari pemerintahan yang akan datang. Ketiga, pengembang telah mencatat pre-sales yang kuat selama tiga tahun terakhir," ungkap Mutiara.
Riset terbaru CGSI Sekuritas menunjukkan bahwa penjualan pemasaran ( marketing sales ) dari empat pengembang besar properti di Indonesia kemungkinan akan mencatat kinerja terlemah pada kuartal III-2024. Penjualan diperkirakan turun 9%-36% secara tahunan ( year on year ) dan 10%-37% secara triwulanan ( quartal on quartal ) terkecuali PT Summarecon Agung Tbk ( SMRA ) yang diproyeksikan meningkat. Penurunan itu terutama disebabkan oleh faktor musiman serta terbatasnya peluncuran proyek baru selama periode tersebut.
Namun, kebijakan pemerintah yang memperpanjang insentif PPNDTP 100% untuk pembelian rumah di bawah Rp5 miliar hingga Desember 2024, dari yang sebelumnya dijadwalkan berakhir pada Juni 2024, diyakini akan meningkatkan minat pembelian rumah terutama jelang penutupan tahun.
“Kami memperkirakan hal ini akan meningkatkan penjualan rumah pada kuartal terakhir 2024 terutama mendekati akhir periode insentif PPN,” sebut riset CGSI.
Sekuritas itu melihat di kuartal IV-2024 akan lebih banyak peluncuran proyek baru dari para pengembang besar yang berpotensi mendorong penjualan lebih tinggi dibandingkan kuartal sebelumnya.
Kinerja Saham
Senior Market Chartist Mirae Asset Sekuritas, Nafan Aji Gusta Utama melihat, kinerja saham para emiten properti belakangan tengah mengalami rebound setelah selesainya era suku bunga tinggi yang menekan penjualan mereka.
“Di era suku bunga tinggi saja para emiten nampak mampu mencatatkan kinerja pendapatan pra penjualan alias marketing sales yang impresif,” ujarnya.
Mengutip Kontan, PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) membukukan marketing sales sebesar Rp1,2 triliun di semester I- 2024. PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) mencatatkan marketing sales Rp771 miliar di semester I 2024 atau naik 28% secara tahunan ( year on year ). Kemudian marketing sales PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) naik menjadi Rp4,84 triliun di semester I-2024, serta PT Ciputra Development Tbk (CTRA) berhasil mengantongi marketing sales Rp6,08 triliun di semester I-2024 atau naik 20% secara tahunan.
Menurutnya, salah satu sentimen penopang kinerja para emiten properti sejak awal tahun 2024 adalah adanya PPN DPT 100% dari pemerintah untuk aset hunian di bawah Rp 5 miliar.
“Kinerja saham mereka juga tercatat naik sejak awal tahun didorong oleh insentif PPN DTP 100%,” kata Nafan Aji.
Dengan situasi itu, kinerja para emiten properti berpotensi akan semakin melaju di tengah sejumlah sentimen positif yang datang di akhir tahun 2024. Sebab, sentimen tersebut akan memengaruhi peningkatan permintaan aset hunian, karena bunga kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA) menjadi semakin menarik.
“Sentimen negatif yang memengaruhi kinerja para emiten adalah melemahnya daya beli masyarakat dan meningkatkan harga bahan baku untuk pembangunan properti,” tuturnya.
Nafan merekomendasikan buy on weakness untuk saham BSDE dan PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) dengan target harga terdekat masing-masing Rp1.340 per saham dan Rp131 per saham. Saham CTRA direkomendasikan accumulative buy dengan target harga terdekat Rp1.515 per saham. Rekomendasi maintain buy diberikan Nafan untuk saham SMRA dengan target harga terdekat Rp750 per saham.
Certified Elliott Wave Analyst Master Kanaka Hita Solvera, Daniel Agustinus melihat bahwa kinerja saham emiten properti saat ini cukup menarik. Misalnya saja , SMRA yang sahamnya sudah naik 25,22% sejak awal tahun alias year to date , atau CTRA yang sahamnya naik 20,09% secara year to date . (Teti Purwanti)
