Permintaan ruang kantor perlahan menguat. Di 2025, rerata tingkat hunian (okupansi) di kawasan pusat bisnis (CBD) diperkirakan akan naik moderat sebesar 2% dibandingkan 2024. Tetapi transaksi diproyeksi belum begitu ramai, dan masih didominasi oleh pasar sekunder.
Sinyal positif pasar perkantoran sudah terlihat di kuartal I-2025 terutama di Central Business District /CBD. Laporan riset Colliers International Indonesia mengungkapkan, rerata tingkat hunian di CBD tercatat 74,5%, tumbuh moderat dibandingkan kuartal IV- 2024. Sedangkan di luar CBD, tingkat hunian sekitar 71%, relatif stabil dibandingkan kuartal IV-2024.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto menjelaskan, karena tidak ada pasokan baru, maka rerata tingkat hunian perkantoran di CBD pada 2025 diperkirakan akan naik tipis 2%-3% dibandingkan 2024. Proyeksi yang berbeda terlihat di luar CBD, dimana adanya beberapa pasokan baru bakal memengaruhi rerata tingkat hunian di 2025.
“Bahkan didukung oleh terbatasnya pasokan baru terutama di CBD, tingkat hunian diperkirakan akan mencapai 80% di tahun 2028. Namun masih rendah dibandingkan periode-periode sebelum pandemi,” ungkapnya.
Sektor logistik, finansial keuangan, agribisnis, teknologi, tambang dan mineral masih mendominasi pencarian ruang kantor di Jakarta.
Disebutkan, pemilik gedung terus fleksibel untuk mendorong tingkat hunian. Salah satunya dengan menawarkan opsi unit dengan luasan yang lebih kecil untuk menyesuaikan permintaan calon penyewa.
Pasar diperkirakan masih memberikan keuntungan bagi penyewa (tenant) untuk mendapatkan ruang kantor yang lebih baru dan bagus dengan harga sewa yang lebih kompetitif.
Daya tawar penyewa yang kuat, kata Ferry, membawa kecenderungan untuk memperlambat pertumbuhan tarif dasar sewa gedung kantor. Di kuartal I-2025, sewa ruang kantor per bulan tercatat Rp221.081 per m2 di CBD, dan Rp160.189 per m2 di luar CBD. Atau relatif stabil dibandingkan kuartal IV-2024.
Sementara untuk tarif sewa ruang kantor di gedung-gedung premium dan grade A di CBD dan luar CBD, saat ini masih 15%-25% lebih rendah dibandingkan periode sebelum pandemi. Begitu pula dengan biaya pemeliharaan ( service charger ) yang masih di Rp86.189 per m2 per bulan di CBD dan Rp62.507 di luar CBD. Biaya pemeliharaan akan sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor eksternal seperti inflasi, kenaikan upah, dan harga perwatan utilitas.
“Seiring dengan meningkatnya kinerja tingkat hunian, maka pemilik gedung akan lebih percaya diri untuk menaikkan tarif sewa. Meskipun kenaikan itu masih jauh dari tarif sewa sebelum pandemi,” papar Ferry.
Lalu, bagaimana dengan proyeksi harga jual ruang kantor di 2025, Colliers Indonesia menyebutkan rerata harga jual tercatat sekitar Rp57 juta per m2 di CBD dan Rp41 juta di luar CBD pada kuartal I-2025, atau masih relatif stabil dibandingkan 2024. Karena harga yang ditawarkan,pasar sekunder masih menjadi yang paling menarik perhatian bagi calon pembeli.
“Diperkirakan harga jual masih stabil hingga penghujung 2025. Kemungkinan tumbuh sekitar 2% per tahun selama periode 2025 – 2028.Perusahaan mineral dan tambah menjadi sektor paling aktif di pasar perkantoran strata,” jelas Ferry Salanto.
Sementara itu, Knight Frank Indonesia menyatakan tingkat okupansi yang belum stabil seperti sebelum pandemi juga terjadi secara umum di Asia Pasifik. Menurut riset, rerata tingkat kekosongan ruang kantor premium di Asia Pasifik mencapai 14,4%. Kekosongan tertinggi secara berurutan ada di Kuala Lumpur, Bangkok, Shenzhen dan Jakarta.
“Sementara tingkat kekosongan yang paling rendah ada di Seoul, Tokyo dan Taipei. Ketiganya masih menjadi Top-3 untuk kota paling diminati sebagai pusat perkantoran korporasi dunia,” kata Willson Kalip, Country Head Knight Frank Indonesia.
Di laporannya dia mengatakan sejak kuartal II-2024 tingkat hunian perkantoran di Jakarta mulai meningkat tipis, rata-rata di kisaran 76,46%. Secara umum, harga sewa relatif stabil meski ada penyesuaian ( base rental rate ), yakni untuk kantor kelas p remium Rp293.359 per m2 per bulan, grade A Rp226.703 per m2, grade B Rp161.097 per m2, serta grade C Rp137.961 per m2.
Dampak Perang Dagang
Direktur Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo menyampaikan hal positif yang sama. Menurutnya, hingga akhir tahun 2024 pasar perkantoran di Jakarta terlihat lebih baik dibandingkan tahun sebelumnya, ditandai dengan rerata pertumbuhan harga sewa yang positif. Meskipun harga dalam proses negosiasi akan cenderung terkoreksi.
“Perbaikan tipis okupansi terjadi hampir di seluruh kelas. Situasi tumbuh masih terus berlangsung, terlebih pasokan diproyeksi tetap sampai akhir tahun depan,” ujarnya.
Dijelaskan, permintaan ruang kantor di 2024 sebagian besar berasal dari penyewa yang merencanakan dan mencari opsi untuk relokasi kantor. Penyerapan bersih mencapai 37.700 m2 pada kuartal IV-2024, dengan total penyerapan sepanjang tahun 2024 mencapai 161.600 m2.
“Tingkat sewa dasar dalam Rupiah meningkat sebesar 1,0% pada kuartal IV 2024, sementara service charge tetap relatif stabil,” pungkas Arief Rahardjo.
Berkaitan dengan adanya “perang” dagang dan kenaikan tarif impor yang diberlakukan Presiden Amerika Serikat (AS) Donald Trump, Colliers Indonesia memperkirakan subsektor perkantoran belum terdampak secara langsung, karena lebih terkait pada arus perdagangan akibat tarif ekspor naik.
“Perusahaan dengan bisnis yang terkait langsung dengan dunia perdagangan internasional mungkin akan mengkaji ulang struktur perusahaan, termasuk kebutuhan ruang kantor di masa yang akan datang,” kata Ferry Salanto.
Dia berharap pemerintah dapat memfasilitasi kerja sama dan perjanjian dagang baru, untuk menarik minat investor asing berekspansi ke Indonesia, dan selanjutnya akan mendorong permintaan ruang kantor dalam jangka panjang. (Rinaldi)
