Sepanjang 2025, pasar properti residensial bergerak dengan ritme yang lebih selektif dibanding dua tahun sebelumnya. Kenaikan harga melambat, suplai cenderung menyusut, dan keputusan beli semakin tertunda. Namun, kondisi tersebut tidak merefleksikan pelemahan minat pasar, melainkan terjadinya diskoneksi antara profil pembeli baru dan karakter produk yang tersedia di pasar.
Dengan memantau jutaan aktivitas pencarian dan interaksi konsumen sepanjang 2025, Rumah123 melihat satu pola yang konsisten bahwa permintaan tetap ada, tetapi bergerak lebih cepat daripada kemampuan supply untuk beradaptasi.
Struktur permintaan hunian mengalami pergeseran signifikan. Sepanjang 2025, sekitar 47,7% aktivitas pencarian properti berasal dari kelompok usia ≤34 tahun, sehingga menjadikan Gen Z awal dan Gen Milenial muda sebagai kontributor terbesar permintaan aktif.
Sayangnya, komposisi produk yang tersedia belum sepenuhnya mengikuti perubahan ini. Mayoritas listing rumah tapak masih terkonsentrasi pada luas bangunan di atas 70 m², sementara pencarian aktif justru mengarah ke unit berukuran 45 m²– 60 m², dengan harga di bawah Rp1 miliar, serta berlokasi di kawasan yang menawarkan kompromi antara keterjangkauan dan konektivitas. Kesenjangan inilah yang menjelaskan mengapa transaksi tidak bergerak sebanding dengan minat.
Data Flash Report Desember 2025 by Rumah123 menunjukan bahwa supply rumah sekunder yang sempat tumbuh dua digit secara tahunan di awal 2025, terus melambat dan akhirnya terkontraksi hingga -8,6% ( year on year /yoy) di akhir tahun. Penurunan tersebut lebih mencerminkan sikap menahan listing dari sisi seller , bukan akibat penyerapan pasar yang agresif.
Masih berdasarkan data Flash Report Desember 2025 by Rumah123, pergerakan harga sepanjang 2025 memperkuat temuan tersebut. Pada paruh pertama tahun 2025, harga rumah masih mencatatkan pertumbuhan 0,9%-1,75 (yoy). Namun memasuki paruh kedua, pertumbuhan terus menipis hingga berbalik menjadi -0,2% (yoy) pada November.
Pada periode yang sama, inflasi konsisten berada di atas pertumbuhan harga properti selama tujuh bulan berturut-turut, dengan selisih yang melebar hingga hampir 3% di akhir tahun. Secara riil, harga rumah justru menjadi lebih rasional. Temuan ini menunjukkan bahwa tantangan utama pasar bukan hilangnya daya beli, melainkan ketidaktepatan produk dan struktur pembiayaan dalam menjawab kebutuhan pembeli baru.
Titik Balik Demografi
Perubahan ini bersifat struktural. Early Gen Z yang kini berada di akhir usia 20-an hingga awal 30-an, mulai memasuki fase hidup yang identik dengan kebutuhan hunian pertama. Namun pendekatan mereka terhadap kepemilikan rumah berbeda secara fundamental dari generasi sebelumnya.
Sepanjang 2025, data median harga analisa Rumah123 menunjukkan dua segmen yang bergerak paling agresif yakni rumah berukuran kecil dengan luas ≤60 m² dan segmen premium. Di sejumlah kota, median harga rumah kecil mencatatkan pertumbuhan dua digit, bahkan mencapai 40%–60% (yoy), sementara rumah berukuran sangat besar (≥251 m²) juga menunjukkan lonjakan signifikan di lokasi tertentu.
“Yang menarik, kami melihat pertumbuhan harga paling kuat justru datang dari dua segmen yang sangat berbeda. Rumah kecil tumbuh karena didorong kebutuhan riil pembeli pertama mengindikasikan market ini masih besar. Sementara segmen premium bergerak karena daya beli kelompok mapan masih solid di lokasi-lokasi tertentu, dan segmen ini tidak terpengaruh dengan kondisi eksternal seperti politik maupun ekonomi,” ujar Marisa Jaya, Head of Research Rumah123.
Polarisasi ini menegaskan bahwa pasar bergerak ke dua arah yang jelas yakni starter home untuk pembeli muda dan aspirational home untuk pembeli mapan. Sementara segmen menengah menjadi yang paling rentan terhadap perlambatan.
Perilaku pembeli muda sepanjang 2025 menunjukkan pola yang konsisten. Minat terhadap kepemilikan rumah tetap tinggi, namun keputusan pembelian cenderung ditunda. Meski suku bunga acuan telah diturunkan bertahap hingga 4,75%, penyesuaian di tingkat kredit konsumen belum sepenuhnya dirasakan, terutama bagi pembeli pertama yang sangat sensitif terhadap cicilan bulanan.
Dari sisi permintaan, kota-kota besar (Jabodetabek, Bandung dan Surabaya) masih menjadi kota terpopuler di Indonesia.
Aktivitas Pencarian Solid
Data Rumah123 memperlihatkan bahwa aktivitas pencarian tetap solid, tetapi konversi ke transaksi berjalan lebih selektif. Tangerang secara konsisten menjadi wilayah paling dicari sepanjang 2025, dengan pangsa enquiry berada di kisaran 14%-16% setiap bulan, disusul Jakarta Selatan dan Jakarta Barat. Pola ini menunjukkan bahwa permintaan tidak hilang, melainkan bersifat laten — menunggu titik temu antara bunga efektif yang lebih kompetitif, skema pembiayaan yang feasible, serta produk yang benar-benar relevan dengan kebutuhan pembeli muda.
Memasuki paruh kedua 2025, dinamika pasar juga menjadi semakin terfragmentasi. Dalam periode tertentu, hanya 2–5 kota yang mencatatkan kenaikan harga secara tahunan, sementara kota lain stagnan atau bahkan melemah. Permintaan bergerak semakin mikro dan lokal, terkonsentrasi pada kawasan dengan aktivitas ekonomi tinggi, kota penyangga dengan akses infrastruktur yang baik, serta area yang menawarkan value-for-money .
“Ke depan, pasar tidak akan kembali ke pola pertumbuhan lama. Yang terjadi adalah pergeseran struktur permintaan. Developer yang mampu beradaptasi lebih cepat—baik dari sisi produk, lokasi, maupun cara berkomunikasi dengan pembeli—akan menemukan peluang, bahkan di tengah pasar yang terlihat melambat,” ujar Wasudewan, CEO Rumah123.
Tantangan Adaptasi di 2026
Memasuki 2026, dinamika pasar properti residensial Indonesia menunjukkan satu benang merah yang konsisten yakni pasar tidak kehilangan permintaan, tetapi bergerak dengan struktur yang berbeda. Produk dengan ukuran lebih kecil, harga yang lebih rasional, fungsi ruang yang efisien, serta lokasi yang kontekstual terbukti lebih tahan terhadap perlambatan dibandingkan pendekatan produk generik.
Perubahan ini berjalan seiring dengan pergeseran cara pembeli mengambil keputusan. Informasi yang lengkap, visual yang representatif, serta pengalaman digital mulai dari detail unit hingga virtual tour menjadi bagian penting dari proses pertimbangan, terutama bagi pembeli muda yang terbiasa mengandalkan data sebelum melangkah ke transaksi.
Nilai yang dicari pun meluas. Hunian tidak lagi dinilai semata sebagai bangunan, tetapi sebagai kombinasi antara lingkungan, fleksibilitas ruang, transparansi harga, dan kemudahan proses. Berbagai kebijakan pendukung seperti PPN-DTP, LTV 100%, dan stimulus pembiayaan telah tersedia, namun efektivitasnya sangat bergantung pada kesiapan produk di sisi pasokan.
“Pasar properti tidak sedang melemah, tetapi sedang menata ulang dirinya. Permintaan tetap ada, namun datang dari generasi dengan cara berpikir dan cara mengambil keputusan yang berbeda. Tahun 2026 akan lebih ditentukan oleh kemampuan membaca pergeseran ini, bukan oleh ekspektasi lonjakan jangka pendek,” pungkas Wasudewan. (Rinaldi)
