Pasokan hotel di Bali akan terus didominasi segmen bintang 5, dengan mayoritas proyek mendatang terkonsentrasi di Ubud. Bisnis perhotelan di daerah ini diperkirakan masih penuh tantangan, termasuk berkaitan dengan isu lingkungan.
Pesatnya pembangunan hotel dan villa di Pulau Dewata telah menimbulkan kekhawatiran tentang keberlanjutan lingkungan. Colliers Indonesia mengingatkan pentingnya aspek perencanaan dan pembangunan yang berkelanjutan sebagai kunci utama bagi masa depan industri perhotelan di Bali.
Di awal September lalu misalnya, hujan deras yang terus-menerus telah memicu banjir di beberapa daerah, termasuk Denpasar. Hilangnya ruang terbuka hijau dan daerah tangkapan air tampaknya menjadi faktor penyebab. Akibatnya, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) telah menangguhkan sementara izin alih fungsi lahan di Bali.
Selain itu, pemerintah provinsi juga memberlakukan moratorium terhadap proyek-proyek hotel, villa, dan infrastruktur baru di lahan produktif dan daerah resapan air. Pemerintah menegaskan akan melakukan inspeksi lapangan secara menyeluruh dan meninjau rencana tata guna lahan untuk memungkinkan dilakukan pemetaan pembangunan hotel dan villa.
Persyaratan perizinan yang lebih ketat akan diberlakukan untuk melindungi zona hijau dan daerah tangkapan air yang masih tersisa, sehingga memastikan pertumbuhan sektor perhotelan di Bali tidak mengorbankan lingkungan dalam jangka panjang.
“Terlepas dari risiko dan isu lingkungan ini, Bali tetap menarik bagi investor, karena didukung pertumbuhan kunjungan wisatawan mancanegara yang stabil dan citra pariwisata pulau ini yang kuat. Sedangkan dari perspektif pemerintah, pariwisata merupakan sumber penting pendapatan daerah yang menopang perekonomian di Bali,” ujar Senior Associate Director Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto.
Hingga akhir kuartal III-2025, pasokan hotel mewah di Bali meningkat seiring pergeseran pembangunan ke Ubud dan sekitarnya. Sebanyak 303 kamar baru masuk ke pasar, sehingga total pasokan hotel di Bali kini menjadi 59.470 kamar. Penambahan itu telah memperketat persaingan terutama di seluruh koridor pariwisata utama Bali.
Rencana pengembangan masih sangat terkonsentrasi di segmen bintang 5, dengan Ubud muncul sebagai titik fokus. Posisi Ubud sebagai pusat wisata kebugaran di Bali, dikombinasikan dengan keterbatasan lahan di Bali Selatan, telah memperkuat daya tariknya sebagai lokasi pilihan untuk pengembangan baru. Jimbaran-Uluwatu juga telah berkembang menjadi pusat destinasi yang berkembang.
“Di sini kekuatannya, di mana pembangunan hotel telah mendorong pertumbuhan sektor komersial pendukung seperti kafe, bar, restoran, dan villa,” jelas Ferry.
Sementara itu, pasokan hotel di Tanjung Benoa menghadapi tantangan berat karena keterbatasan lahan. Diperkirakan masalah ini akan menghambat pembangunan hotel baru hingga tahun 2027. Oleh karena itu, strategi yang paling layak adalah mengakuisisi, merenovasi, dan me- rebranding properti yang sudah ada. Dari perspektif pengembangan, pendekatan ini menguntungkan karena menghindari proses panjang untuk mendapatkan izin baru, karena hak guna lahan sudah ada.
Fenomena lain, pertumbuhan pesat villa-villa independen mulai mengubah pola persaingan bisnis penginapan di Bali, yang mendorong operator hotel berfokus pada peningkatan kualitas layanan, pembauran fasilitas hingga renovasi. Sebagai contoh Melia Bali Nusa Dua, yang sedang menjalani renovasi besar-besaran dan dijadwalkan dibuka kembali pada akhir 2025.
Menurut Ferry, tantangan krusial dari pertumbuhan pesat villa independen yakni mereka menawarkan harga yang kompetitif tetapi memberikan fasilitas setara hotel. Kehadiran mereka menambah tekanan kompetisi bagi operator hotel konvensional. Dalam situasi ini, diferensiasi melalui peningkatan layanan dan pembaruan fasilitas menjadi penting.
Pemerintah Indonesia menetapkan target ambisius untuk tahun 2025 yakni mencapai 6,5 juta wisatawan mancanegara dan 11 juta wisatawan domestik. Namun, hingga Juli 2025, hanya 62% dari target mancanegara dan 56% dari target domestik yang telah tercapai. Yang memprihatinkan adalah penurunan kedatangan domestik dibandingkan dengan tahun 2024.
“Hal ini mencerminkan meningkatnya persaingan dengan destinasi luar negeri, di mana promosi dan harga yang kompetitif telah membuat liburan ke luar negeri lebih menarik daripada perjalanan ke Bali,” ungkapnya.
Jika dibandingkan Juli 2024, pada Juli 2025 terlihat tren yang berbeda. Di mana jumlah kunjungan wisatawan mancanegara meningkat sebesar 9,3%, sementara kunjungan turis domestik turun sebesar 11,4%. Penurunan kunjungan wisatawan dalam negeri ini menunjukkan bahwa banyak orang Indonesia yang memilih tujuan wisata alternatif, baik di dalam maupun luar negeri.
Tren Pemulihan
Head of Research & Consulting CBRE Indonesia, Anton Sitorus mengatakan sepanjang kuartal III-2025, proyek dan pasokan hotel baru masih terkonsentrasi di Jakarta dan Bali, selain Lombok dan Yogyakarta. Fokus pembangunan hotel baru masih didominasi hotel brand kelas menengah dan atas. Hal tersebut menunjukkan tren recovery (pemulihan) yang solid di industri perhotelan, terutama di Jakarta dan Bali.
“Pemulihan ini didorong oleh wisatawan domestik dan kunjungan internasional. RevPAR meningkat signifikan bahkan melampaui kondisi sebelum pandemi,” ujarnya.
Dia menambahkan, meski secara angka mengalami penurunan di kuartal III-2025, tetapi wisatawan domestik tetap menjadi andalan yang didukung oleh peningkatan konektivitas udara antar wilayah dan inisiatif pemerintah dalam mempromosikan pariwisata lokal dan event-event nasional.
“Bali tetap menjadi destinasi wisata unggulan, dengan peningkatan permintaan untuk hotel mewah dan berfokus pada konsep wellness . Terjadi pergeseran menuju wisata destinasi, termasuk ekowisata dan wisata budaya,” jelas Anton.
CBRE menegaskan bahwa Indonesia masih dipandang menarik oleh investor regional dan global, terutama di segmen hotel resor dan lifestyle . Investor cukup optimis terhadap pertumbuhan jangka panjang, dengan minat pada branded residences.
Menurutnya, tantangan di pasar perhotelan nasional ke depan berkisar pada sektor infrastruktur yang belum memadai, regulasi yang kompleks dan sumber daya manusia di sektor perhotelan.
“Peluang pasar masih terbuka di proyek hotel yang berbasis teknologi, konsep bangunan hijau dan kemitraan dengan operator lokal,” kata Anton. (Rinaldi)
